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火災保険

ついついおろそかにしがちな火災保険の申込み。

銀行やらいろんな手続きやらリノベ内容やらを考えていると抜けがちにどうしてもなってしまう。

でもこれも各社によって数万円程度異なることがあり、どれがいいのかを調べるのがまず大変。

カカクコム等で一斉見積もりができるようなのでそれであたりをつけた。

ちなみに火災保険の補償額は、建築場所の評価基準に従う。加えて補償額も青天井ではなく、評価額に±30%の上下限でしか設定できないらしい。

自分の設定した補償額が少なすぎるんじゃないかと心配だったが、まあそういう考えであれば深く考えずにすむのでいい。

ということで、リーズナブルな火災保険会社を選ぶに至る。


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手持ち資金

お金の動きが尋常でない。

いろいろかき集めてなんとかなったが、手持ちの現金で足りるかどうか結構ドキドキした。

まず契約金。ウチの場合、これが物件を決めてから約2week後に必要となる。

物件の2割がほしいと売主から希望があったのだが、さすがに多くない?と注文したら1.5割になった。
でもだいぶ大きい。

加えて、仲介手数料の半分も同時に飛んでいく。

さらにウチの場合は、リノベを入れることになっているが、そこにも前金が発生。

設計料ということで100万、これも3week目に飛んでいった。

その後は約20日後の精算まではお金の動きはなかったが、精算当日は仲介手数料の残り半分、登記にかかる司法書士代が数十万、銀行の手数料が5万、火災保険で10万で、毒の沼地を歩くときのようにHPがどんどん減っていく・・・。

中古マンションが見つかるとは思っていなかった1月中旬には1ヶ月先にこんなにお金が動くことは想像していなかった。
恐ろしい。

住宅を買う人は手持ち資金はいつでも出せるよう備えておきましょう。


銀行探し 自分でローンシミュレーション

各銀行のプランは面白い。

利率が低くても手数料が高かったり、その逆もあったり。

利率と借りる額と月々の支払い額、そして10年間の住宅ローン減税を考えると一番いい借り方の最適解がどうもあるらしい。

今回借りるお金は築年数の高い中古マンションのためそこまで多くはなく、15年ぐらいと比較的短期で返しても大丈夫なレベル。

また住宅ローン減税の控除を考えると10年間は借金をしていたほうが返ってくる額が大きくなるため、なるべく返さないほうがいいのだが、11年目からは残金が利息に重くのしかかるため、返し方のバランスは大事。

加えて、頭金を払うなら、住宅ローン減税のことを考え11年目にドカッと返すほうがいいはず。
しかし、会社の住宅積立で貯めたお金は繰り上げ返済には使えないことがわかり、頭金はそれなりに入れないといけない。

このバランスの計算がとてもおもしろい。

エクセルで簡単に月々の支払いと残金から利息を計算し、1年毎の住宅ローン減税分を引いて
最終的にいくら払うのかと、初期にかかる各手数料を足し合わせると最もオトクな借り方返し方がわかる。

決して毎月沢山返せばいいわけではなく、逆に少なければいいわけでもない。
あくまでも利率と月々の返済額のバランスで最適な返し方があるらしいのだ。

できればこれを多次元グラフ化したいところだったが、計算式を作ることまではできなかったので
トライ&エラーで最適値を探してみた。

結果、僕らの借り方・借りる額を考えると、どうやら利率が多少高くても初期費用が安いもののほうが最終的にオトクらしいことがわかり、変動金利で0.6%、初期費用の手数料として5.4万のみかかるプランを出す銀行に決めることにした。

もちろん、ここまでには各種銀行に事前審査をとって相見積をとり、プランがいまいちなところは早々にお話はなかったことにとして時間節約した次第。

なんせ1ヶ月で決済までしないといけないから。

妻も当初はネット系銀行のり率の低さと特約の多さに心惹かれていたようだったが、ネット系はとにかく1ステップ進むのに時間がかかるため、今回の時間感覚に合わない。

その点、地銀はレスが早くて融通がきいた。だから皆が結局使っているのかな。
街中に地銀の綺麗めな支店がたくさんある理由も垣間見える。


というわけで、おおよそあたりをつけ絞り込んだ後は最後の作戦。

もうひと頑張り利率をさげてもらう交渉だ。

結果からいうと今回は0.01%利率を下げてもらった。

実はもう一つ銀行の候補があり、そことは大して総支払額が変わらなかった。

でもインターネットバンキングの優秀さやコンビニでお金を無料で下ろせる機能を考えると、今回決めた銀行の方で借りたい。

というわけで、担当者に電話し、こう言ってみた。

「もう一つの銀行と迷ってる。だからお宅で決めるための決め手をください!」

これが功を奏したようで、結果的に0.01%まけてもらえたわけです。

なんでも言ってみるもんです。







銀行探し1 事前審査

妙に短期決済のこの物件(普通より半月ほど早い)、納得いく銀行探しができるか心配です。

妻:「やっぱり金利だよね。どこがいい利率かな?」

夫:「ネット系銀行はいいよね。持ち家を考えていたときはつなぎ融資ができないとかあったけど、
   今回はマンションだけだから使えるかもよ」

妻:「確かに。といっても全部調べるのは大変だなぁ・・・。 そうだ、いいこと思いついた」

夫:「何?」

妻:「ハウジングセンターでお金の相談やってるじゃん。ああいうところって銀行の利率一覧表持ってるんじゃない?
   そこでその表をもらえばあたりがつけらるじゃん」

夫:「サエてる~!」

ということで、さっそく予約し行ってみると、たしかにあった。
またしても妻のアイディアにて超時間短縮。やはり第6感系。

表を見ると面白い。利率の幅が銀行によって随分ある。

変動だと最低で0.45%ぐらい。 10年固定では0.6%ぐらい。
にもかかわらず、利率が1%近い銀行とかもあり、そういう銀行は一体何が売りなんだろうと悩む。

利率を下げるのはきっと至難の業だろうから、利率が高い銀行は避けて
利率の低い地銀や都市銀行、ネットを5個ぐらい事前審査を取ってみよう。






銀行融資 注意点

土地にハズレたのでだいぶやる気を落としてますが、忘備録として一応記述しておきます。

・土地先行で住宅後出しの場合、複数ローンを組む(つなぎ融資できない場合)

・複数本のローンのデメリットは保証会社の手数料負担が本数分かかること。なお保証金は借りた額に応じてかかるのでこれは差はない。

・1本の融資内での複数実行(着工、上棟、完成時などにて分割払いする場合)は大手住宅メーカーだと銀行が対応してくれることがあるようだが、規模の小さい建築会社の場合、完成時のみしか融資実行してくれない場合がある。複数本のローンもできない。

・住宅ローン減税は複数本のローンの合算額を使う。ただし、土地より先に住宅ローン分を完済してしまうと減税終了なので注意。

・住宅ローン減税期間は12/31までに住み始めた年(住民票を移したとき?)から10年間。途中で住まない時期があってもその分は延長できない。
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