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これまでに決めたこと、これから決めること 

マンション発見の1月中旬から現時点までで決めたこと

・おおよその間取り
・窓の仕様とその発注(輸入品のため納期大)
・水排水配管のおおよその位置
・ガスかオール電化か
・第1種換気システム+空気清浄機
・壁断熱仕様
・階段の取り回し


この後の決まってるスケジュール。

・ユニットバス発注:4/1
・コンセント位置と種類:4/上旬まで
・トイレ、食洗機、水栓、の発注開始:4/中旬〜
・天井仕上げ仕様:4/中旬


決まってないけど納期が気になるスケジュール

・オーダメイドキッチン天板


とにかく早くいろいろ決めないといけないので、やっぱり家を買う前からの事前準備が大事です。

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スケルトン完了

スケルトン化が完了しました!

リビングから北部屋まで壁抜き


水回りも入れ替え


北の2部屋を1部屋に


すっかり広々となりました。


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スケルトン工事開始

3月12日から始まりました。

今の内装を壊してスケルトンにします。
予定は20日まで。

毎日リノベをしてくれる社長から進捗を頂きますが、1日で元の姿も見る影も無くなり、数日で廃墟感たっぷりです。

キッチンは



こうなり




1階の階段付近も



壁が取れ、




最後は階段も破壊です。






2階の北部屋も




凄い、もう後には引けん。
おそろしい。。。


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Beforeリノベーション

今の部屋を全部解体してスケルトンにするところから始めます。
予定は3月12日から。

ということで、Beforeリノベの状態を記録しておくことにしました。

この日は3月の頭とはいえ、春日和。
外は17℃の気温です。

寒い日にどのくらい部屋の中も寒いかも記録しておきたかったのですが、それはどうやら難しいようです。

といっても3時頃から2時間ほど部屋の中にいましたが、フローリングの床が冷たく、足元は冷え冷えとしていました。
これがどの程度リノベによって変わるか楽しみです。


リビング全景。右奥にキッチン。




30年前の建物ですが、床暖房用の温水配管が通っているようです。レンジ・オーブンも30年選手です。



換気扇。リノベで同時給排型の換気扇に変えます。
換気扇の穴以外にもう一つ穴があるので、こちらは第1種換気用のダクトにして、熱交換器が付いた換気システムにする予定です。



リビング反対側。壁を取って、壁の反対側の吹き抜けを出す予定。



窓はドイツ窓を内側に入れます。でもこの古いサッシを捨てられないのが残念。



リビングを出て廊下から。壁はすべて取り払います。



廊下の先の和室。半分はバスルームとファミリークローゼットにしようかな。



和室の隣の洋室。壁を取って、広い部屋に。



出窓も内側にドイツ窓を入れます。



廊下途中右側の洗面バスルーム&トイレ。すべて壁をとって、2ボールの洗面台とトイレを入れます。
トイレは2つ欲しかったのですが、下の階には下水配管が来ていないとのことで、やむなく上の階に2つトイレ設置です笑



玄関も左のキッチンと隣り合わせの壁を抜き、土間にしてパントリーなどを置きます。



下の階にいく階段。360度のヘアピン構造が危ないので、階段の向きを変えます。



階段はコンクリでできていますが、どうやら壊せるようです。



下の階は2部屋ありますが、壁を壊して一部屋にし、大きいプレイルームに。プロジェクターや階段から続く滑り台、ハンモック、縄梯子、いろんなものを置くつもりです。
そして将来子供たちが大きくなったら自分で自分のプラベート空間を作ってもらいます。



上の階の玄関脇にある納戸。ここも壁を壊して土間に。木工や趣味の自転車やアウトドアグッズの手入れなどをするスペースにします。




窓のカビ。別の日の寒い日は結露が結構ありました。なのでカビカビ。全部捨てたいなぁ。



解体前なので好き勝手できます。
壁に新しいキッチンの場所の落書きをみんなでたくさんしました。今しかできません!



障子破りも今だけ。



狭いバスルームでしたが、これがどう変わるか楽しみです。



旧窓のレール。ドイツ窓を入れるのでどうしても部屋内に引っ込みます。10センチ位。



火災保険

ついついおろそかにしがちな火災保険の申込み。

銀行やらいろんな手続きやらリノベ内容やらを考えていると抜けがちにどうしてもなってしまう。

でもこれも各社によって数万円程度異なることがあり、どれがいいのかを調べるのがまず大変。

カカクコム等で一斉見積もりができるようなのでそれであたりをつけた。

ちなみに火災保険の補償額は、建築場所の評価基準に従う。加えて補償額も青天井ではなく、評価額に±30%の上下限でしか設定できないらしい。

自分の設定した補償額が少なすぎるんじゃないかと心配だったが、まあそういう考えであれば深く考えずにすむのでいい。

ということで、リーズナブルな火災保険会社を選ぶに至る。


窓、窓、窓、まどー! 2

窓の話の続き。

管理事務所にてマンション管理理事長に窓交換を直訴してきたわけだが、でも一方で窓がいくらになるかに震えている夫婦。
憧れと言いつつ、ちゃんと値段がわからず、しかも輸入となるといったいいくらになるか実はビビってしまっている。

そんな中、リノベをしてくれる社長から入電。

社長:「窓のことなんですがね」

夫:「な、な、な、なんですか??」

社長:「いやー実に残念なお知らせですよ」

夫:「ど、ど、どうしたんですか」

社長:「消防法の問題で防火審査を取っていない窓サッシは3階以上の建物には使えないことがわかりました」

夫:「え?」

社長:「防火審査にはすごいお金がかかるので、リーズナブルじゃあないんですよ」

夫:「(ややホッとしたようなそうでないような)そうなんですか」

社長:「でも、それじゃあ悔しいじゃないですか!」

夫:「(ドキマギしながら)そ、そ、そうですよね」

社長:「だからなんとかしていい方法ないかなと考えたんですよ。
で、ドイツ窓をインナーに使って、既存窓は外して置いておけば利便性と断熱性を保ってできるじゃないかと思いついたんですよ!」

夫:「(ドキドキ)ものすごいアイディアですね」

社長:「しかも国内のインナーサッシを使うのとドイツ窓だと値段もほとんど変わらないし、どうせ2重窓を使うならそっちのほうがいいでしょ?」

夫:「(急激にテンションが上がって)えええ!値段一緒なんですか!?」

社長:「窓サッシの値段はほぼ変わらないですよ。輸送費はかかるけど、今ちょうどコンテナ輸送をシェアできそうな人がいるから輸送費も25万ぐらいでできるはずだし、そっちのほうが良くないですか?」

夫:「神技です!すごい、すごすぎる情報です!!! しかもその技なら管理組合との交渉もいらなくなるじゃないですか!」

社長:「でしょう?そうなんですよ」

夫:「ぜひお願いします!ちなみに輸送コンテナに窓以外も詰めていいんですか?

社長:「たぶん大丈夫ですよ」

夫:「マジすか!食洗とか詰めてもいいんですね?窓のことも併せて妻も狂喜乱舞するでしょう!!」

こうして窓交換作戦は中止し、マンション内に家を作るような計画になったのでした。

なお、妻が興奮MAXとなったのは言うまでもない。



手持ち資金

お金の動きが尋常でない。

いろいろかき集めてなんとかなったが、手持ちの現金で足りるかどうか結構ドキドキした。

まず契約金。ウチの場合、これが物件を決めてから約2week後に必要となる。

物件の2割がほしいと売主から希望があったのだが、さすがに多くない?と注文したら1.5割になった。
でもだいぶ大きい。

加えて、仲介手数料の半分も同時に飛んでいく。

さらにウチの場合は、リノベを入れることになっているが、そこにも前金が発生。

設計料ということで100万、これも3week目に飛んでいった。

その後は約20日後の精算まではお金の動きはなかったが、精算当日は仲介手数料の残り半分、登記にかかる司法書士代が数十万、銀行の手数料が5万、火災保険で10万で、毒の沼地を歩くときのようにHPがどんどん減っていく・・・。

中古マンションが見つかるとは思っていなかった1月中旬には1ヶ月先にこんなにお金が動くことは想像していなかった。
恐ろしい。

住宅を買う人は手持ち資金はいつでも出せるよう備えておきましょう。


窓、窓、窓、まどー

窓。

我々夫婦の出発地点。

はじまりは妻が「窓じゃ窓じゃ」と突然降臨したことからだったわけで、我々がこのリノベをするにあたり窓を考えずに何を考えるのだという問題だ。

普通、マンションでは窓は共用部分にあたり、簡単にはいじれない。
管理組合に相談してもほぼ自由にできない超難関のブツだ。

しかし、窓からの熱の出入りは60%。
ここをなんとかしないと快適な家は程遠い。

きっとこれまでもいろいろな人が挑んできた窓交換だが、結局突破できずインナーサッシになることが関の山だったはず。

我々はそこをなんとかしたい。

憧れのドイツトリプルガラスの樹脂サッシを入れたい。

なんとかならんか・・・。

抜け道を探るべく、マンション規約を読む。

ちなみにマンション規約は国土交通省が定めた標準管理規約を採用しているところが多いらしい。
この規約に基づいて時々更新が入り、一応、時代を反映した内容となっているらしい。

そんなことは全く知らなかったが、もらったマンション規約を読み込んでいくと気になる文言を発見。

それは22条の文言。

「窓ガラス等の改良)
第22条
共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
2 管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。」

ん、ん、ん、んー!
これはなんだ?

2項は所有者の負担で窓の交換をしていいと読める。

これがその解釈であれば、不可能と思われた窓交換ができるじゃないか。

これはすごい。

一転、インナーサッシでしかできないと思っていたけれど、夢が叶いそうな予感。

管理組合に相談して、この文言を武器にねじ込んでもらうぞ。

本件を早速リノベの社長へ伝達。 プロの目から見てもいけるかもしれないとのことで、更にワクワクしてきた。
土曜日に管理組合に行ってお願いしてこよう。

で、迎えた土曜日。
きっと、新しいものや前例のないものには簡単には認めてもらえないだろうと思い、社長とともに気合十分で話し合いに臨む。

話を切り出すと早速予想通り、暗雲。
これまでも認めてこなかった分、後ろめたいのだろう。

だが、これから始まる省エネ基準、資産価値を下げずに住むためには窓の交換は是々非々なのです、と力説。
しかし、うまくいかない。

そこで伝家の宝刀の22条を持ち出す。
その瞬間、すこし動いた感を受けたが、やはり他の管理責任者の意見も聞かないと今すぐに答えが出ないと言われ、この日は平行線。 次回のタイミングで他の管理責任者間で話合いが行われるとのことで、そこまでに追加の説得資料を出すことにして一旦この日は帰ることにした。




ヒーターを探す

食洗機をドイツアマゾンで見つけたのに調子づき、他も次々と輸入だ!ブームになってます。

なぜだかはよくわからないけど、日本の住設に比べるとドイツのものはカッコよくてすごい機能で安い!

スーパー検索職人の妻が見つけてきたのが次世代IHヒーター。

まず外観がカッコいい。スーパーフラットに設置できるからキッチンテーブルとツライチにできる。

次に機能がすごい。

ナベを天板上のどこに置いてもいいのだ。ヒーターがナベの場所と大きさを感知してその置かれたところで調理ができる。
スゲー。

操作パネルもタッチ式でやたらカッコいいし、なんだなんだこれ。

最後は値段。

なんとそんなカッコよくても10万円を切る値段なのだ。


うーむ、大丈夫か日本。

遅れすぎてるんじゃあないか。

食器洗い乾燥機を探す

妻:「あー、もう絶対新しい家ではでっかい食洗を買うわ!」

夫:「なんだなんだ? また何を言い始めたんだ??」

妻:「ナベが洗えない食洗なんて考えられない! なんでわざわざナベだけ手で洗わななくちゃイカンのだ!」

夫:「まあそりゃそうだけど。」

妻:「ホント意味不明!怒ってまうぞ~!!」

夫:「(こりゃあまた荒れてるな。 またなんかわけわからんことを言い始めるぞ・・・)」

妻はどうやら引き出し式の食洗機はいやらしく、海外によくあるでっかい前の扉がバターンと開く食洗機がいいらしい。

曰く、食器も鍋もまな板もまとめて入れるだけであとは何もしなくていいらしいのだ。

じゃあそれにしようという事になったが、問題は値段。とにかく高い!

ミーレやら海外家電はすごく高くてとてもじゃないけど買えやしない。

そこでまた妻プンプン。
ありえーん!と騒ぐ。

その後、彼女の探求は飽くなき続き、3つの解決方法が発案されるに至る。

1つ目はIKEAで取り扱いのあるエレクトロラックスのやつ。値段は15万ぐらいでミーレよりはるかに安い。

これでいいわと妻もウキウキしながらIKEAに行くと、なんと現在品切れ真っ最中で入荷も未定らしい。

妻がっかり。

2つ目はヤフオク。
見ると時々そこそこ安くミーレが手に入りそう。ちょうどその時は1000円で動くか動かないか分からないAEGの食洗機を発見。ゴミになる覚悟で入札するも、世には同様物好きがいるもんで、競り負ける。

またまた妻ガッカリ。
いや、ホッとしてたような気もする。

3つ目が本命。
もうこうなったらドイツから直接輸入してしまえ!の案。
ドイツアマゾンではとにかく爆安で、数万円で買えてしまう。

あとは送ってくれるかということだけど、またまた妻の飽くなき探求でアマゾンの中に送ってくれるものを発見。

ドイツ語が初めて役に立ったらしいのも手伝い、ウキウキの様子。

しかーし、次なる課題は電圧。

リノベをしてくれる社長とは話をしていて、食洗機は重くて配管も多いから壊れやすい状況だとややこしいよとのアドバイスもなんのその、またまたまた彼女の飽くなき探求にて200ボルト対応(ドイツは240ボルトが普通)の食洗機を発見する。

最後はひとつひとつマニュアル読んで対応ボルトを調べてるんだからいやいや、ほんと執念むしろ怨念?を感じる。

ここまで来てようやく妻満面の笑み。

‥さすがデス

適合証明書

築が高い物件はそのままでは住宅ローン減税を受けることができない。

しかし、耐震基準を満足していれば救済措置で減税対象カムバッークしてくる。

そのために必要なものが「適合証明書」

これを登記前、つまり銀行で決済実行するまでに取らないといけないのだ。

だが、これもまた厄介なやつで、現状の仕組みがどうやら法の矛盾の上に成り立っているらしいのだ。

だからどうすれば正解なのかがわかりづらく、インターネット上の記述も微妙に異なる。

で、こういうところに燃えちゃうのが、またしても妻。

なんせ彼女は税金の理不尽さとか世の不条理とか人のスキをついて楽して儲ける輩が許せない月光仮面のような人。

せめて取り戻せる税金はなんとしてでも取り戻してやると息巻いているのだから、こっちもつられて慌てて対応を始める。


具体的な話はWeb情報によるとして、たどり着いたのが、以下の手順。この順番通りにやらないと減税を受けられない。

1.適合証明書を作ってくれと建築事務所に頼む

2.建築事務所が売主にことわってマンションの部屋の中で検査を実施する

3.建築事務所が適合証明書を発行する(10日後ぐらい)

4.住民票を移す(兼、登記登録の効率化と住宅ローンの登録のため)

5.住宅ローン決済をする

6.年度末の確定申告で税務署で適合証明書などを提出し、住宅ローン減税の手続きをする

7.以降の9年間は会社の年末調整で自動的に減税処置が入る。

今回の物件は理由はよくわからないが、1,2,3までは終わっており、発行手数料さえ払えば適合証明書はゲットすることができるとのこと。

妻は発行手数料がそれなりにすることとその建築事務所が登記の兼用もしてくれることに価格の競争性がないと考えていて、他のところで同じことをしたらいくらになるかを調べていたが、適合証明書の入手に失敗できないため、泣く泣く長いものに巻かれて不動産屋の勧めるままに従うこととしたようだった。

妻:「くぅー、悔しい!」

実にエネルギーのある人です。


ちなみに、どこが法の矛盾かというと、それは4の住民票を移す が法的にはNGらしく、本来は住んでもいないのに移してはいけないらしい。

しかし、移さないと登記登録で住所変更を2回やらないといけないし、銀行も担保の問題上?新住所が入った印鑑証明が必要らしく、お金を借りる際にスムーズにできない。

そしてなにより、住宅ローン減税は登記前に実施しないといけないとなっているため、住民票は移さざるを得ない。

ここが矛盾。実際に役所で住所変えるとき上記の目的を伝えると住民票を移してはダメと言われるらしく、手続きのときにうまくできるかドキドキしてしまった。

やめてほしいな、こういうの。

次のドキドキは年度末の税務署か。 頼むからうまく減税処置になりますように。
なにより妻のために・・・





銀行探し 自分でローンシミュレーション

各銀行のプランは面白い。

利率が低くても手数料が高かったり、その逆もあったり。

利率と借りる額と月々の支払い額、そして10年間の住宅ローン減税を考えると一番いい借り方の最適解がどうもあるらしい。

今回借りるお金は築年数の高い中古マンションのためそこまで多くはなく、15年ぐらいと比較的短期で返しても大丈夫なレベル。

また住宅ローン減税の控除を考えると10年間は借金をしていたほうが返ってくる額が大きくなるため、なるべく返さないほうがいいのだが、11年目からは残金が利息に重くのしかかるため、返し方のバランスは大事。

加えて、頭金を払うなら、住宅ローン減税のことを考え11年目にドカッと返すほうがいいはず。
しかし、会社の住宅積立で貯めたお金は繰り上げ返済には使えないことがわかり、頭金はそれなりに入れないといけない。

このバランスの計算がとてもおもしろい。

エクセルで簡単に月々の支払いと残金から利息を計算し、1年毎の住宅ローン減税分を引いて
最終的にいくら払うのかと、初期にかかる各手数料を足し合わせると最もオトクな借り方返し方がわかる。

決して毎月沢山返せばいいわけではなく、逆に少なければいいわけでもない。
あくまでも利率と月々の返済額のバランスで最適な返し方があるらしいのだ。

できればこれを多次元グラフ化したいところだったが、計算式を作ることまではできなかったので
トライ&エラーで最適値を探してみた。

結果、僕らの借り方・借りる額を考えると、どうやら利率が多少高くても初期費用が安いもののほうが最終的にオトクらしいことがわかり、変動金利で0.6%、初期費用の手数料として5.4万のみかかるプランを出す銀行に決めることにした。

もちろん、ここまでには各種銀行に事前審査をとって相見積をとり、プランがいまいちなところは早々にお話はなかったことにとして時間節約した次第。

なんせ1ヶ月で決済までしないといけないから。

妻も当初はネット系銀行のり率の低さと特約の多さに心惹かれていたようだったが、ネット系はとにかく1ステップ進むのに時間がかかるため、今回の時間感覚に合わない。

その点、地銀はレスが早くて融通がきいた。だから皆が結局使っているのかな。
街中に地銀の綺麗めな支店がたくさんある理由も垣間見える。


というわけで、おおよそあたりをつけ絞り込んだ後は最後の作戦。

もうひと頑張り利率をさげてもらう交渉だ。

結果からいうと今回は0.01%利率を下げてもらった。

実はもう一つ銀行の候補があり、そことは大して総支払額が変わらなかった。

でもインターネットバンキングの優秀さやコンビニでお金を無料で下ろせる機能を考えると、今回決めた銀行の方で借りたい。

というわけで、担当者に電話し、こう言ってみた。

「もう一つの銀行と迷ってる。だからお宅で決めるための決め手をください!」

これが功を奏したようで、結果的に0.01%まけてもらえたわけです。

なんでも言ってみるもんです。







マンションリノベで高断熱・高気密・全館空調・計画換気を実現する!

このブログのタイトル、「0から始める高気密高断熱の家づくり」なわけですが、
持ち家から中古マンションの大転換で、その志はどうした!?と思われるのではないかとふと思いました。

いやいや、決して志は忘れていないんです。

我々夫婦が買ったのは築30年の中古マンション。

バブル期の建物なのでペンペラではないものの、窓は傷み、結露カビはところどころ、
RCに直貼りになっている壁だろうから断熱だって全然ダメ。

1階の北側が地面と接する半地下構造のため、地熱を利用してる分、極端に暑くも寒くもないものの
2月の今の時期はやはり足元は寒い。

だったらやるしかないでしょう、マンションリノベ。
巷で流行っているオシャレリノベでなく、ガチで徹底的な高性能リノベを。

目指すは欧州基準です、

持ち家ではともかく、中古マンションではあまり見ない
「高断熱・高気密・全館空調・計画換気」のリノベを実施しようと思います。


プロフィール

lonsdalequay

Author:lonsdalequay
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