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銀行探し 自分でローンシミュレーション

各銀行のプランは面白い。

利率が低くても手数料が高かったり、その逆もあったり。

利率と借りる額と月々の支払い額、そして10年間の住宅ローン減税を考えると一番いい借り方の最適解がどうもあるらしい。

今回借りるお金は築年数の高い中古マンションのためそこまで多くはなく、15年ぐらいと比較的短期で返しても大丈夫なレベル。

また住宅ローン減税の控除を考えると10年間は借金をしていたほうが返ってくる額が大きくなるため、なるべく返さないほうがいいのだが、11年目からは残金が利息に重くのしかかるため、返し方のバランスは大事。

加えて、頭金を払うなら、住宅ローン減税のことを考え11年目にドカッと返すほうがいいはず。
しかし、会社の住宅積立で貯めたお金は繰り上げ返済には使えないことがわかり、頭金はそれなりに入れないといけない。

このバランスの計算がとてもおもしろい。

エクセルで簡単に月々の支払いと残金から利息を計算し、1年毎の住宅ローン減税分を引いて
最終的にいくら払うのかと、初期にかかる各手数料を足し合わせると最もオトクな借り方返し方がわかる。

決して毎月沢山返せばいいわけではなく、逆に少なければいいわけでもない。
あくまでも利率と月々の返済額のバランスで最適な返し方があるらしいのだ。

できればこれを多次元グラフ化したいところだったが、計算式を作ることまではできなかったので
トライ&エラーで最適値を探してみた。

結果、僕らの借り方・借りる額を考えると、どうやら利率が多少高くても初期費用が安いもののほうが最終的にオトクらしいことがわかり、変動金利で0.6%、初期費用の手数料として5.4万のみかかるプランを出す銀行に決めることにした。

もちろん、ここまでには各種銀行に事前審査をとって相見積をとり、プランがいまいちなところは早々にお話はなかったことにとして時間節約した次第。

なんせ1ヶ月で決済までしないといけないから。

妻も当初はネット系銀行のり率の低さと特約の多さに心惹かれていたようだったが、ネット系はとにかく1ステップ進むのに時間がかかるため、今回の時間感覚に合わない。

その点、地銀はレスが早くて融通がきいた。だから皆が結局使っているのかな。
街中に地銀の綺麗めな支店がたくさんある理由も垣間見える。


というわけで、おおよそあたりをつけ絞り込んだ後は最後の作戦。

もうひと頑張り利率をさげてもらう交渉だ。

結果からいうと今回は0.01%利率を下げてもらった。

実はもう一つ銀行の候補があり、そことは大して総支払額が変わらなかった。

でもインターネットバンキングの優秀さやコンビニでお金を無料で下ろせる機能を考えると、今回決めた銀行の方で借りたい。

というわけで、担当者に電話し、こう言ってみた。

「もう一つの銀行と迷ってる。だからお宅で決めるための決め手をください!」

これが功を奏したようで、結果的に0.01%まけてもらえたわけです。

なんでも言ってみるもんです。







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